「教育資金、みんなどうしてるんだろう？」
公園で子供を追いかけながら、ふとそんな不安が頭をよぎることありませんか？
こんにちは、コウです！
仕事に育児に毎日頑張っているパパさんママさん（ではないあなたも）お疲れさまです！
「銀行に預けていても増えない。でも、毎日株価のチャートをチェックして一喜一憂する時間はない。」
「家族との時間を大切にしながら、プロの力を借りて『ほったらかし』で堅実に資産を増やしたい」
そんな風に思っているのであれば、今回の記事が参考になるかもしれません。
今回ご紹介するのは、三井物産グループが提供するデジタル証券サービス、
ALTERNA（オルタナ）です。
新しい形態の投資サービスですので、投資に興味を持って日頃から情報収集していないと、なかなか知ることができないサービスじゃないかなと思います。
不動産投資に興味を持っていた僕は、サービス開始後すぐに口座を開設し、2023年5月から約3年間運用を続けてきました。
今回は、手元にある「特定口座年間取引報告書」というガチの実績データを振り返りながら、オルタナというサービスについて本音で語っていこうと思います。
この記事でわかること
- 3年間のガチ運用で得られた、利回り7.74%のリアルな運用実績データ
- 忙しいパパ・ママでも、チャートを気にせず「ほったらかし」で資産を守れる理由
- 株式と同じ「申告分離課税」が使えるメリットなど、不動産投資を賢く続けるための税制知識
- 早期償還の現実や再投資の難しさなど、3年間で体験した「ALTERNAの光と影」
そもそも「ALTERNA（オルタナ）」って何？
投資に詳しい方なら「リート（不動産投資信託）」や「不動産クラウドファンディング」は聞いたことがあるかもしれません。
オルタナはその進化系で「デジタル証券（STO）」と呼ばれる仕組みを使っています。
「三井物産」という安心感
まず僕が惹かれたのは、運営が「三井物産デジタル・アセットマネジメント」であること。
世界中でビジネスを展開する総合商社のネットワークで、個人では絶対に買えないような「都心のビル」や「京都のホテル」といった一等地の資産に投資できるんです。
デジタル証券（STO）の仕組み
本来なら数億・数十億円する不動産の権利を、ブロックチェーン技術を使って「1口10万円」から小口化したのがデジタル証券です。
三菱UFJ信託銀行の基盤（Progmat）を使っているので、万が一運営会社に何かあっても僕たちの権利は法的にしっかり守られています。
パパ・ママにこそ「オルタナ」が刺さる理由
僕が実際に運用して感じた、このサービスの「賢いポイント」は2つあります。
① 「感情」を揺さぶられない
株やFXのように、秒単位で価格が上下することはありません。
不動産の価値はゆっくり動くものなので、スマホを閉じて子供との時間に100％集中できます。
これがパパ投資家には最高に心地いいんです。
② 税制メリットが「株式」と同じ
ここ、実は一番大事かも。
多くの不動産クラファンは「雑所得」扱いですが、オルタナは「申告分離課税（20.315%）」
特定口座で自動的に納税が完結し、株の損失とも相殺（損益通算）できます。
出口までスマートなのが魅力ですね。
【実績サマリー】 数字で見る「ほったらかし投資」の現実
それでは、まず結論から。
3年間のガチ実績がこちら。
| 項目 | 金額 | 備考 |
| 累計投資額 | 1,200,000円 | 償還後の再投資を含む累計 |
| トータルリターン | +92,946円 | 配当＋評価損益の合計 |
| 損益率（利回り） | +7.74% | 3年間の通算成績 |
| 現在の総資産額 | 740,861円 | 保有物件評価額＋入金残高 |
内訳を詳しく見ると「累積分配金 98,632円」が利益の柱になっています。
売却による損失（▲22,652円）を分配金がしっかりカバーして、トータルでプラスを作っているのが分かりますね。
【年度別の詳細】配当は順調、でも「再投資」に壁が…
2023年(1年目) 期待と信頼の第一歩
- 投資額：30万円(日本橋・人形町 1口)
- 配当金：3,237円(税引後：2,581円)
- 年利回り：約1.1%(11月のみの配当)
5月に口座開設して、初めて投資したのが「三井物産のデジタル証券〜日本橋・人形町〜」
最初は投資としての実績がどうなるか不安はありましたが、11月に無事に初配当が入金された時は「三井物産、本当に配当出してくれるんだ」と安心したのを覚えています。
2024年(2年目) 分散投資で配当が9倍に成長
- 投資額：80万円(日本橋30万+京都30万+浅草20万)
- 配当金：29,482円(税引後 25,857円)
- 年利回り：約3.7%
京都・三条や浅草といった「自分も行ったことがある場所」に投資先を広げました。
配当の通知が来るたびに「あの街が僕のお金を働かせてくれてるんだな」と投資に対する愛着が湧いてきた時期です。
配当は前年の約9倍に。
ただし、ここで気づき始めたのが次の問題でした。
「新しい物件に投資しようとしても抽選が当たらない…」
2025年(3年目) 早期償還のリアルと「落選」のジレンマ
- 投資額：100万円→50万円(浅草・日本橋が償還)
- 配当金：71,816円(税引後 59,660円)
- 譲渡損益：▲22,652円
- 実質手取り：49,164円(配当-譲渡損失の損益通算後)
この年が僕にとって最も「ALTERNAのリアル」がわかった年でした。
【6月】浅草の早期償還で元本割れ
『投資元本：200,000円
→ 償還金：190,548円(マイナス9,452円)』
元本▲9,452円でしたが、配当込みのトータルリターンは+7.64%でした。
【11月】日本橋・人形町も早期償還
『投資元本：300,000円
→ 償還金：286,800円(マイナス13,200円)』
さらに早期償還が。
元本▲13,200円に対し、配当が凄まじく、トータルリターンは+11.76%になりました。
「元本が減ってもそれ以上に配当で儲かっている」のがALTERNAの出口戦略なんだなと身をもって実感しました。
そして、再投資の壁が…
僕は償還された約47万円を「次の物件に投資しよう!」と思ったのですが...
抽選に落選。何度も、何度も。
結局、12月にようやく当選した「名古屋・プライムオフィス」に30万円を投資できたものの、残りの資金は仕方なく出金し、投資信託へ回しました。
「お金はあるのに投資させてくれない」
これがALTERNAの最大のジレンマです（涙）
僕が投資した「思い出の物件」たち
オルタナの楽しさは、投資先に「ストーリー」があることです。
京都・三条(30万円×1口：保有中)
- 評価額：314,196円(+4.7%)
- 累計配当：約29,000円
- 思い出
家族で旅行した時、鴨川沿いを歩いた素敵な街。
インバウンドが戻ってきていいことばかりではないですが、街がまた賑わってるのが嬉しい。
浅草(20万円×2口：2025年6月償還)
- 償還金：190,548円(▲4.7%)
- 累計配当：約24,740円
- トータルリターン:+7.64%
- 思い出
僕自身がよく行く大好きな観光地。
訪日客が増えるのを肌で感じていたので、迷わず投資を決めました。
日本橋・人形町(30万円×1口：2025年11月償還)
- 償還金：286,800円(▲4.4%)
- 累計配当：40,602円
- トータルリターン：+11.76%
- 思い出
ALTERNAで初めて投資した思い入れのある物件。
最終的にはプラスで終われて良かったです。
イビス大阪梅田(10万円×1口：保有中)
- 評価額：95,600円(▲4.4%)
- 累計配当：2,768円
- 思い出
大阪へ旅行に行ったとき、「ここに投資してるんだ」と思うと街を歩くのが楽しくなった。
名古屋・プライムオフィス(30万円×30口：保有中)
- 評価額：307,170円(+2.4%)
- 累計配当：0円(2024年12月投資)
- 思い出
償還金でようやく投資できた最新の物件。
これからに期待したいです。
3年やってわかった、ALTERNAの「真実」
⭕️ 良かった点
1. 感情を揺さぶられない安心感
株やFXのように、毎日チャートを見て一喜一憂することはありません。
スマホを閉じて家族との時間に100%集中できる。これがパパ投資家には最高の心地よさ。
2. 税制メリットが株式と同じ
多くの不動産クラウドファンディングは「雑所得」扱いで最大55%の税金がかかりますが、ALTERNAは申告分離課税(20.315%)。
しかも特定口座(源泉徴収あり)で自動計算。株式との損益通算もできるので、家計を守るパパには嬉しい制度です。
3. 三井物産という安心感
デベロッパーではなく、総合商社の三井物産がバックにいる。
これは「銀座のビル」や「京都の一等地」といった、個人では絶対に買えない資産にアクセスできる特権です。
4. 年利7.7%の配当実績
銀行に預けるより遥かに効率よく「お金に働いてもらっている」実感があります。
❌ 痛かった点
1. 投資したくてもできない「抽選」地獄
償還された約47万円を再投資しようとしたのに、何度も抽選に落選。結局、30万円しか投資できず、残りは投資信託へ。
「お金はあるのに投資させてくれない」
これが最大のジレンマです。
人気が高すぎて、需要に供給が追いついていません。
2. 流動性リスク。すぐに現金化できない
ALTERNAは基本的に満期まで保有する前提。
途中で「やっぱり現金が必要！」となってもすぐには売却できません。
緊急資金は別に確保しておく必要があります。
3. 手数料はゼロだが購入時に12,000円の「譲渡手数料」
購入時に額面の4%(名古屋の場合は12,000円でした)の手数料がかかります。
これは配当利回りを計算する際に考慮すべきコストです。
こんな人にALTERNAは向いている
3年間の経験から、僕が思う「ALTERNAに向いている人」は以下の通りです。
⭕️ 向いている人
- 余剰資金が30万円以上ある
- 5年以上の長期投資ができる
- 株やFXのような値動きにストレスを感じる
- 不動産投資に興味があるが、現物は無理
- 税制メリット(申告分離課税)を活かしたい投資経験者
❌ 向いていない人
- すぐに現金化したい人(流動性リスク)
- 元本保証を求める人(不動産市場の変動リスクあり)
- 抽選に外れるとイライラする人
- 少額(10万円以下)から始めたい人
まとめ〜10年後の家族の笑顔のために
3年間ALTERNAを運用してわかったのは、このサービスは「お金を預ける」というより「信頼できるプロを雇う」感覚だということです。
自分で物件を探し、管理し、売り時を考えるのは、僕たちパパ・ママには無理があります。
そこを三井物産というプロに任せて、自分たちは子供との時間や本業に集中する。
良い面：利回り7.7%超の実績、税制メリット、精神的安定感
痛い面：早期償還時の元本変動、再投資の難しさ
それでも僕は、「無理のない範囲で、長く付き合っていく」のが正解だと感じています。
「貯金だけでは不安、でもリスクを取りすぎるのも怖い」
そんな風に悩んでいるパパやママにとって、僕の実績が少しでも一歩踏み出すヒントになれば嬉しいです！
皆さんは自分の時間を犠牲にしない「心穏やかな投資」できていますか？
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本記事は個人の投資体験を共有するものであり、投資を推奨するものではありません。投資判断は自己責任でお願いします。