【7年の記録】住宅ローンがあっても投資を続けた正直な理由と結果

住宅ローンを抱えながら投資を続けることに、後ろめたさを感じたことはありませんか？

「まず繰り上げ返済してから投資すべきでは？」「借金があるのに株を買うなんて」——そういう声を聞くたびに、僕も正直、迷いました。

でも結論から言うと、僕は7年以上ローンと投資を並走させ続けています。そしてその判断は、今のところ数字が証明してくれています。

この記事では、変動金利の住宅ローンを抱える会社員が「繰り上げ返済ではなく投資を選んだ理由」と「実際の資産推移」を、できるだけ正直に書いていきます。

貯蓄ゼロでマンションを買った話

十数年前、僕はわずかな頭金でマンションを購入しました。

当時は変動金利が非常に低い時期で、「変動のほうが有利だ」と判断してローンを組みました。

返済額は月収の1/3程度。ボーナス払いなし。
完済は定年退職を少し超えるくらいの計画です。

「余裕が出たらボーナスで繰り上げ返済しよう」——当時の自分はそんなぼんやりした考えでいました。

でも実際には、子どもの教育費、車の維持費、家族との旅行でお金は消えていく。
妻と2度ほど繰り上げ返済を行いましたが、それが最後になりました。通帳の残高を見てため息をつく時期が続いたのを、今でも覚えています。

2018年、ローンを抱えたまま投資をスタート

投資を始めたのは、ローンを組んでから数年後の2018年のことです。

転職・昇進・車の売却が重なり、ようやく投資に回せる資金が生まれました。
それが出発点でした。

2018年7月、マネーフォワードに記録された総資産は約70万円。

ローンは残っている。貯蓄もほとんどない。
そんな状態で端株投資やWealthNavi（ロボアドバイザー）に少額を入れ、「お金が働く」という感覚を初めて体験しました。

あの頃の僕に「7年後の資産額」を告げても、絶対に信じなかったと思います。

「繰り上げ返済か投資か」——誰もが一度は考えること

投資を始めてしばらくすると、ある問いが頭の中でぐるぐるし始めました。

「余剰資金は繰り上げ返済に回すべきか、投資に回すべきか」

住宅ローン持ちの投資家なら、一度は必ず考えるテーマだと思います。
「借金があるのに投資するなんて」と感じる人もいれば、「金利より利回りのほうが高いなら投資でしょ」とサラッと言える人もいる。

僕は後者に近い考え方で、投資優先を選びました。ただ感覚ではなく、自分なりのロジックがあってそう決めています。

変動金利が上がっている今、どう考えるか

マンションを買った当時から、変動金利は長らく低水準が続いていました。おかげで返済額はほとんど変わらないままこられています。

ただ、2024年以降は日銀が利上げに動いていて、変動金利組には少し神経を使う局面が続いています。
「これから返済額が増えるかも」という不安を感じている方も多いんじゃないでしょうか。

正直、僕も「どこまで上がるんだろう」と気にしていないわけではありません。

でも、今のところ投資を止める理由にはなっていない。その理由を次に説明します。

僕が「繰り上げしない」と決めた3つのロジック

① 投資リターンがローン金利を大きく上回っている

今の変動金利の水準と、インデックス投資（オルカン・S&P500中心）の長期期待リターンを比べると、投資のほうが明らかに有利だと判断しています。
金利が多少上昇したとしても、この差はまだ十分に存在していると見ています。

繰り上げ返済は「確実にローン金利分を節約できる」行為です。

でも、その資金を長期投資に回したほうが、資産はより大きく育つ——そう考えれば、論理的な答えはひとつでした。

② 「いつでも返せる状態」にしておく

投資優先といっても、無制限にリスクを取っているわけではありません。
「ここまできたら方針を変える」というラインを自分で設けています。

今の資産水準であれば、変動金利がこの先さらに上昇したとしても、ローンを一括返済できる目処が立っています。

「いつでも返せる状態にしておくこと」と「今すぐ返すこと」はまったく別の話です。この二つを切り分けて考えると、判断がずいぶんシンプルになります。

③ ネット資産の考え方で「ローンの重さ」が変わる

僕が意識しているのは「ネット資産」という概念です。

ネット資産 ＝ 投資資産合計 − ローン残高

このネット資産がプラスで、かつ増え続けている状態なら、ローンは「重い負債」ではなく「活用している借金」として捉えられます。

7年間の資産推移——正直に開示します

実際のところ、どれくらいの変化が出ているのか。マネーフォワードの記録をもとに開示します。

2024年の年間増加額を初めて確認したとき、しばらく数字を見直しました。本当にこれで合っているのか、と。

2年連続で年間1,200万円前後の資産増加。
これは「繰り上げ返済でローン金利を節約できる金額」とは、まったく比較にならない数字です。

もちろん、これには相場の追い風もあります。すべてが積立の力だけではありません。でも、2018年に約70万円でスタートした資産が7年超のコツコツ積立と複利の効果で4,700万円台に達している——この事実は変わりません。

「年間増加額がローン残高を上回る」という感覚

さらに今は、もう一つのことを実感するようになりました。

年間の資産増加額が、ローン残高そのものを大幅に上回るようになってきたということです。

1年で資産が増える金額がローン残高より大きくなった状態では、「ローンが重い」という感覚より「投資を止めるほうがもったいない」という感覚のほうがリアルになってきます。

長期投資の複利効果が、ここにきて本当に効いてきているのを実感しています。

それでも「ローン×投資」はリスクがある

正直に書いておきます。

ローンを抱えたまま投資を続けることのリスクは、「資産よりも負債が上回る状態」に陥ることです。

もし暴落が来て資産が大きく減り、ローン残高を下回るような状況になれば、それは本当に苦しい局面になります。

だからこそ、「ギリギリのライン」を意識しながら、無制限にリスクを取らないことが大切だと思っています。

繰り上げ返済を完全に否定しているわけではありません。
家庭の収入状況・ローン残高・金利水準・資産額によって、正解はまったく違います。

この記事はあくまで「コウの場合はこう判断した」という一つの実例として読んでいただければと思います。

まとめ——住宅ローン持ちが投資を続けるかどうかの判断軸

ここまで読んでいただきありがとうございます。最後に、判断の軸を整理します。

投資を優先してもいいかもしれない状況

• ローンの金利が低く、インデックス投資の期待リターンが上回っている
• 緊急時にローン残高を返済できる程度の資産がある（またはその見通しがある）
• 長期的に積立を続けられるキャッシュフローがある

繰り上げ返済を優先したほうがいい状況

• 変動金利がさらに大幅上昇するリスクに耐えられない精神的余裕がない
• 資産がローン残高を下回っており、ネット資産がマイナス
• 投資への不安が大きく、ローンを返したほうが心が楽になる

どちらが正しいという話ではなく、自分の状況・性格・家族の状況を踏まえて判断することが大切です。

📝 この記事のテーマについて、より深い話をnoteで書いています
「変動金利×ローン持ちでも僕が投資をやめないワケ」——コウ自身の7年間の思考プロセスやリアルな判断の裏側を書いています。
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